Согласно гражданскому законодательству расторжение договора допускается только по соглашению сторон.
#физическиелица #жилищныевопросы #собственник #праваграждан
Согласно гражданскому законодательству расторжение договора допускается только по соглашению сторон. Однако в соответствии с п.2 ч.2 ст. 450 ГК РФ в целях защиты слабой стороны в договоре специальные федеральные законы предусматривают изъятия из этого правила.
Право одностороннего расторжения договора по требованию участника долевого строительства, как более уязвимой стороны, предусмотрено ст. 9 ФЗ Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (далее – ФЗ-214).
Указанным федеральным законом не определено понятие «участник долевого строительства», однако из его общего смысла становится понятно, что это физическое или юридическое лицо, заключившее договор о долевом участии со строительной компанией (застройщиком). При этом бывают случаи, когда недобросовестный застройщик заключает иной вид договора, чем договор участия в долевом строительстве – например, предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор купли-продажи векселя, который будет погашен им путем предоставления квартиры, договор займа. Однако согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, выраженной в Письме от 30.01.2013, законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на данные договоры при выявлении судом фактических отношений по участию в долевом строительстве.
Итак, ФЗ-214 предусматривает два порядка расторжения договора участия в долевом строительстве – судебный и внесудебный. Внесудебный порядок применяется, когда сроки сдачи объекта недвижимости уже вышли. Если же срок сдачи еще не подошел, но есть подозрения, что строительство так и не будет завершено в обозримом будущем – у дольщика появляется право подать иск в суд с требованием о расторжении договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке и возвращении уплаченных по договору денежных средств.
Право предъявления требования в судебном порядке согласно п. 1 ч. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214 возникает, в случае прекращения или приостановления долевого строительства многоквартирного дома или другого недвижимого объекта, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в установленный договором срок такой объект не будет передан участнику долевого строительства.
Исходя из судебной практики, в случае предъявления такого иска участнику долевого строительства недостаточно доказать только прекращение или приостановление строительства объекта, но также необходимо доказать и обстоятельства, что установленный в договоре срок сдачи объекта в эксплуатацию не будет соблюден. К таким обстоятельствам могут относиться слишком медленные темпы строительства, в том числе бездействие застройщика, возбуждение в отношении застройщика процедуры банкротства, возбуждение в отношении застройщика административных процедур по приостановлению деятельности, прекращение разрешения на строительство, прекращение прав на землю либо выявление факта отсутствия этих прав и т.д. Такими доказательствами могут служить предложение застройщика заключить дополнительное соглашение о переносе сроков строительства, возникновение серьезных дефектов в доме, требующих время на устранение, какие-либо обнаружившиеся документы, свидетельствующие о недобросовестности застройщика и т.д.
Кроме расторжения договора долевого участия и возврата денежных средств согласно ч.2 ст. 9 ФЗ-214 дольщик также имеет право на получение процентов на уплаченную сумму за пользование уплаченными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка (c 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России и с 26.03.2018 составляет 7,25%), которая действует на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.
Проценты начисляются со дня внесения дольщиком денежных средств (или части денежных средств) в счет договора долевого строительства до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Более того, согласно закону, если участником долевого строительства является гражданин, проценты застройщиком уплачиваются в двойном размере. Кроме того, убытки, причиненные участнику долевого строительства расторжением договора, подлежат возмещению в полном объеме при наличии соответствующих доказательств.
В законодательстве о долевом строительстве существует определенная проблема в связи с тем, что застройщик не обязан доводить до сведения дольщиков информацию о своих затруднениях со строительством. Но если объективно видно, что объект не будет сдан в срок, то не стоит ждать до последнего, поддаваясь на уговоры застройщика.