ALP-GROUP

Может ли быть часть помещения обособленным объектом недвижимости

Рассмотрим дело, где решался вопрос о признании обособленным объектом недвижимости части помещения

Не так давно в судах рассматривалось дело, в рамках которого решался вопрос, может ли часть нежилого помещения, не имеющая самостоятельного выхода на улицу (вход/выход только через смежное помещение), быть признана обособленным объектом недвижимости (а, соответственно, быть отчуждаемой отдельной от других частей помещения). Дело вполне может стать знаковым для лиц, занимающихся коммерческой деятельностью, которые хотели бы уйти от арендных отношений к отношениям собственности.

Арендатор части нежилого помещения, находившегося в муниципальной собственности, являющийся субъектом малого и среднего предпринимательства (СМП), обратился за ее выкупом в преимущественном порядке, на что получил отказ со стороны окружной администрации. Администрация аргументировала отказ тем, что данную часть помещения нельзя приватизировать, т.к. она не составляет самостоятельный объект недвижимости, являясь лишь его частью. Арендатор, не согласившись с такой позицией, обратился в суд.

Судьи разных инстанций по этому делу не были единодушны: в рамках первой инстанции отказ администрации был признан незаконным, а вот в апелляции судья поддержал решения администрации. Апелляция пояснила, что:

  • часть помещения, которую арендатор хочет получить в собственность, не сформирована как самостоятельный объект недвижимости;
  • часть помещения не поставлена на кадастровый учет;
  • в помещение нет обособленного входа (вход осуществляется лишь через смежную торговую площадь).

Соответственно, согласно позиции апелляционной инстанции, часть нежилого помещения не является объектом реализации преимущественного права арендатора на выкуп.

Суд же округа с апелляцией не согласился. Часть нежилого помещения отделена строительными конструкциями от остальной его части, имеет в техническом паспорте свой собственный номер, а, значит, является обособленным. При этом на изолированность не влияет факт того, что у объекта не имеется отдельного входа/выхода. Также от того, поставлено ли помещение на кадастровый учет, преимущественное право покупки не зависит. Подобное право может быть реализовано лицом при совокупности ряда законодательно установленных условий, в т.ч.:

  1. Инициатива исходит непосредственно от лица, которое является СМП и включено в соответствующий реестр.
  2. Арендуемое имущество на день подачи заявления СМП находится во временном владении и (или) временном пользовании заявителя непрерывно в течение 2х и более лет в соответствии с соответствующими договорами.
  3. У лица нет задолженности по арендной плате за такое имущество, по неустойкам.

Юридическая консультация в Москве

Действующее законодательство никак не связывает квалификацию объекта недвижимости как обособленного помещения с наличием входа/выхода. Признак изолированного помещения - отдельный вход - указывает лишь на возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений, но никак не влияет на возможность регистрации помещения как отдельного имущества.

Данное дело демонстрирует, насколько важно для разрешения Вашей спорной ситуации правильно аргументировать Вашу точку зрения и подобрать базу доказательств – ведь не всегда в законодательстве будет содержаться все необходимое, многое зависит от позиции суда.

Для этого рекомендуем обращаться к профессионалам.

Цены на юридические услуги

ALP Group
По всем интересующим вопросам можно обращаться по телефонам: +7 (499) 397-89-29, +7 (925) 161-50-91 или писать по адресу: group-alp.com@yandex.ru