Категория «Добросовестного создателя»

С 4 августа 2018 вступил в действие Федеральный закон № 339-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Данный закон предусмотрел существенные изменения правовых положений, касающихся регулирования института самовольной постройки.

В соответствии с пояснительной запиской, законопроект №301924–7 направлен «на совершенствование правового регулирования вопросов, связанных с признанием зданий, сооружений, других строений самовольными постройками, принятием решений об их сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями».

Законопроект вносит изменение и в само определение понятия «самовольная постройка». Согласно новой редакции абз.1 п.1 ст.222 ГК РФ, самовольная постройка представляет собой здание, сооружение или другое строение, которое возведено или создано на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем такого объекта, либо возведено или создано без получения на то необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Здесь мы видим, в частности, существенное дополнение, касающееся даты установления вида разрешенного использование земельного участка, даты получении необходимых согласований, разрешений и т.д

Однако, как представляется, наибольшее внимание привлекает абз.2 п.1 ст.222, который закрепляет исключение из признания самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное с нарушением установленных законом ограничений использования соответствующего земельного участка. Такой объект не является самовольной постройкой и не может быть признан таковым, если, как указывает законодатель,  «собственник данного объекта не знал и не мог знать» о действии предусмотренных законом ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

При этом в пояснительной записке к законопроекту №301924–7  указано, что целью введения такой нормы является защита прав и законных интересов добросовестных застройщиков. И включение данной нормы в текст закона обусловлено отсутствием публичного доступа к сведениям о зонах с особыми условиями использования, их границах, ограничениях в использовании земельных участков в таких зонах.

На практике это привело к установлению «презумпции защиты добросовестного создателя самовольного объекта». В качество примера можно привести Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2020 N 4-КГ20-15 и Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.09.2020 N 88-КГ20-4.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в приведенных определениях указывает на то, что в новой редакции ст.222 ГК РФ закреплена презумпция защиты добросовестного создателя самовольного объекта.

В первом из указанных определений мы прямо можем проследить отраженную в пояснительной записке цель законодателя. Так Судебная коллегия ВС РФ обращает внимание на то, что ответчик не мог знать об ограничении прав на земельные участки во время строительства спорных строений, поскольку собственник трубопровода, не обеспечил обозначения подземной трассы трубопровода как на картах землепользования, так и на местности.

ВС РФ отдельно подчеркивает: с 4 августа 2018 года изменились именно основания для признания здания, сооружения или другого строения самовольной постройкой. Соответственно,  с 4 августа 2018 года необходимо устанавливать, знал и мог ли знать собственник постройки о действии ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Суд приходит к выводу о том, что осведомленность лица (знал и мог ли знать) становится юридически значимым обстоятельством для разрешения вопроса о признании объекта недвижимости самовольной постройкой.

Судебная коллегия ВС РФ делает заключение: если создатель объекта не знал и не мог знать о действии ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка, то такая постройка не может быть признана самовольной и соответственно не может быть снесена на основании норм статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом ВС РФ делает очень важное дополнение. Данная постройка может быть снесена, но не как самовольная и только с возмещением убытков ее собственнику. Как мы знаем, самовольная постройка отличается тем, что снос ее представляет собой санкцию за осуществление строительства с нарушениями закона, и ст.222 ГК РФ возмещение убытков лицу, осуществившему такую постройку, не предусматривает.

Исходя из содержания ст.222 ГК РФ и основываясь на приведенной практике ВС РФ, «добросовестный создатель самовольного объекта» (ВС РФ ставит конструкцию «самовольного объекта» в противовес институту самовольной постройки, как представляется, выбор не совсем удачен) есть лицо, которое на принадлежащем ему земельном участке возвело здание, сооружение или другое строение, не зная и при отсутствии возможности узнать о действии в отношении данного земельного участка предусмотренных законом ограничений по его использованию. Возведенный таким лицом объект самовольной постройкой не является, лицо презюмируется добросовестным.

ALP Group
По всем интересующим вопросам можно обращаться по телефонам: +7 (499) 397-89-29, +7 (925) 161-50-91 или писать по адресу: group-alp.com@yandex.ru